ZALICZANE DO CZĘŚCI SKŁADOWEJ GRUNTU

Przepis art. 151 k.c. jest wyjątkiem od ogólnej zasady superfi – cies solo cedit. W tym wypadku bowiem bu­dynek zaliczany jest do części składowej gruntu, na którym zasadniczo został postawiony . Stanowi więc własność osoby, która jest właścicielem nieruchomości, na której budynek został wzniesiony. Wykonanie w tej sytuacji prawa pierwokupu zrodziło­by dziwną sytuację prawną. Podmiot uprawniony z tytułu pierwo­kupu stałby się jedynie właścieielem gruntu bez udziału we współwłasności budynku, który na tym gruncie stoi. Ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości ma przede wszystkim służyć prawidłowemu gospodarowaniu gruntami i ma umożliwić uzyskiwanie własności nieruchomości. 

OBOWIĄZEK PRZENIESIENIA WŁASNOŚCI

Dotyczy to przede wszystkim obowiązku przeniesienia własności przewi­dzianego w przepisie art, 231 k.c. oraz art. 151 k.c. Wątpliwości co do charakteru prawnego takiego obowiązku przeniesienia własności występowały już w związku z art. 73 § 2 pr. rzecz, z 1946 r. Dyskusje toczyły się zarówno w odniesieniu do przepisu art. 73 § 2 (odpowiednika obecnego art. 231 k.c.), jak i art. 3 2 pr. rzecz, (odpowiednika obecnego art. 151 k.c.). Brzmienie art. 73 § 2 pr. rzecz, skłaniało do stwierdzenia, iż chodziło w tym przypadku o umowę sprzedaży, bowiem przepis ten mówił o przeniesieniu własności zajętej pod budowę działki za zapłatą zwykłej ceny. Takie ujęcie sprawiało, że przeniesie­nie własności działki następowało w drodze sprzedaży.  

ROZSTRZYGNIĘCIE KWESTII RODZAJU UMOWY

Potwierdzeniem konieczności dokonania ścieśniającej interpretacji przepisu art, 596 k.c. jest regulacja wspo – mnianej instytucji prawa wykupu. Choć jest ona bliska w treści prawu pierwokupu, to jednak zostoła przez ustowodewcę nozwa- na odmiennie. Nadto należy zauważyć, że I w tym wypadku ka- talog umów został ograniczony. Skarbowi Państwa sŁiży wpraw­dzie pierwszeństwo nabycia nieruchomości, jednakże tylko w ra­zie zawarcia umowy zamiany lub darowizny. Rozstrzygnięcie kwestii rodzaju umowy, od której uzależnio­ne jest prawo do skorzystania z pierwokupu, uwydatnia się ze szczególną siłą wówczas, gdy mamy do czynienia z czynnościa­mi prawnymi, które mają wiele wspólnych cech z umową sprze­daży i w praktyce często są z nią nawet utożsamiane.

ZA UZNANIEM UMOWY SPRZEDAŻY

Także w literaturze radzieckiej wypowiadano się za uznaniem umowy sprzedaży jako jedynej czynności prawnej uprawniającej do skorzystania z prawo pier­wokupu. Nieco odmiennie reguluje tę kwestię prawo austriac- kie, bowiem zosedniczo zakazuje rozszerzania prawa pierwoku­pu na inne rodzaje pozbycia się rzeczy (poza sprzedażą). Nie wyklucza jednak innego umownego ukształtowania wamn – ków wykonania pierwokupu (§ 1078 k.c.a. ). Możliwe jest więc w prawie oustriackim ustawowe rozszerzenie przypadków dokonywonio czynności prawnych pozwalających na skorzysta­nie z pierwszeństwa kupna. Obowiązujące w noszym systemie prawnym przepisy o wy­konaniu pierwokupu skłenioją do przyjęcia zasady, iż tylko umowa sprzedaży może stać się przesłanką wykonania prawa pierwokupu.

INNE CZYNNOŚCI PRZYNOSZĄCE WŁASNOŚĆ

Nie ma więc możliwości skorzystania z tego przywileju przy okazji innych czynności przenoszących własność. Nie można wykonać prawa pierwokupu w związku z zawarciem umowy darowizny, zamiany, dożywocia, umowy o przeniesienie własności nieruchomości w celu wykononia zapi- su czy też umowy przenoszącej spodek. Tym  bardziej pier­wokup nie może być wykonany w związku z zawarciem umowy o oddanie terenu w użytkowanie wieczyste . Podobną konstrukcję przesłanek wykonania prawa pierwokupu przyjęły Inne systemy prawne. Prawo niemieckie wyraźnie ogranicza możllwość wykonania pierwokupu tylko do umowy sprzedaży (§ 504 k.c.n. oraz § 307 k.c. NRD).

INICJATYWA NALEŻY DO ZOBOWIĄZANEGO

Inicjatywa w tym względzie należy do zobowiązanego. Do­piero jego wola „wyzwala” prawa i obowiązki płynące ze sto – sunku pierwokupu. Dlatego też ważne jest określenie momentu, w którym zostają spełnione wszystkie przesłanki upoważniające uprawnionego z tytułu pierwokupu do działania w celu wykona­nia przyznanych praw. Podstawowymi przesłankami wykonania prawo pierwokupu są; zawarcie warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości i zawiadomienia uprawnionego o zawarciu takiej umowy. Ustawowe prowo pierwokupu nieruchomości jest przywile­jem przyznanym przez ustowę, z którego możno korzystać w ściśle określonych warunkach. Prawo to zopewnio uprawnione­mu możliwość kupna nieruchomości z pierwszeństwem przed innymi osobami.

OGÓLNE ZASADY WYKONANIA USTAWOWEGO PRAWA PIERWOKUPU NIERUCHOMOŚCI

Prawo pierwokupu nie może być nato­miast wykonane wówczas, gdy nieruchomości rolne są położone na terenach przeznaczonych do użytkowania rolniczego, a tak­że wtedy, gdy brak w ogóle planów zagospodarowania prze – Strzennego terenów, na których położone są nieruchomości użytkowane jako rolne. Warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości obciążonej pierwo­kupem. Stosunek prawny powstający w związku z zastrzeżeniem, czy to w umowie, czy też w ustawie, prawa pierwokupu nie – ruchomości, tak jak każdy Inny stosunek prawny, rodzi prawa i obowiązki dla stron. Specyficzną cechą tego stosunku jest jednak to, iż wynikające z niego prawa i obowiązki zaktywizują się dopiero w momencie powstania określonych warunków, a mianowicie dopiero w chwili zamiaru sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

CHARAKTER NIERUCHOMOŚCI MIEJSKIEJ

Sprzedaż następuje na rzecz osób posiadających kwollflkocje rolnicze wymagane przy nabywaniu państwowych nieruchomości rolnych (art. 32 pkt 2 ustawy o gospodarce terenami). W związku z tym powstaje pytonie, kiedy nieruchomości położone w mieście tracą rolniczy charekter i stają się zwyk­łymi nieruchomościami miejskimi? A ponadto, czy uzależnione to jest tylko od charakteru, w jakim są użytkowane, czy też :h okoliczności? O charakterze nieruchomości miejskiej decydują przede wszystkim  plany zagospodarowania przestrzennego, a dopiero w drugiej kolejności sposób użytkowania gruntów. Użytkowanie niemchomości miejskiej na cele rolnicze wystarcza do zakwalifikowanio jej jako nieruchomości rolnej tylko wtedy, gdy odnoś­nie do terenów, na których są położone te nieruchomości, me ma planów zagospodarowania przestrzennego.

Nieruchomości w cenie

Rynek nieruchomości przyciąga do siebie coraz więcej osób, które pragną zarobić na tych transakcjach. Cena metra kwadratowego może jednak zbijać z nóg, a sprzedawcy zupełnie nie chcą spuścić z tonu. Każdy chce zarobić, to prawda, ale nie każdy wie, że nieruchomości generują cały czas koszty, które mogą osłabiać Twoje chęci do tego, aby utrzymywać taką lokatę przez dłuższy okres. Trzeba tutaj podejmować naprawdę zdecydowane działania. Nieruchomości są w cenie z tego powodu, że wiele osób nie lubi zajmować się formalnościami i woli utrzymywać wysoką cenę przez wiele lat niż narazić się nawet na drobną stratę. Koszt alternatywny zwlekania jest jednak bardzo duży i faktycznie nie pozwala skoncentrować się na efektywności. Musisz się czasami na nim skupić, aby dokonać naprawdę dobrej transakcji. Artykuł Cię na nią ukierunkował. Podsumowując, praktycznie wszystkie nieruchomości są dzisiaj w sporej cenie, ale do Ciebie należy decyzja w jaki sposób dokonasz swojego zakupu. Stawiaj na konkretne działania i nie pozwól sobie na wahanie, ponieważ nieruchomość to taka sama lokata jak każda inna. Uzyskanie możliwie najczęstszego obrotu kapitałem powinno leżeć w Twoim interesie.

Domy szkieletowe

Wielu ludzi w dzisiejszych czasach marzy o posiadaniu własnego jednorodzinnego domku. Nie mniej obecna sytuacja gospodarcza nie pozwala najczęściej na realizację tych naszych pragnień. Ale czy trzeba się od razu poddawać? Skoro budowa murowanego domu przerasta nasze możliwości finansowe może o wiele lepszym rozwiązaniem jest poszukanie alternatywnego wyjścia z sytuacji? Obecnie chcąc tanio i szybko zbudować dom powinniśmy zdecydować się na budownictwo szkieletowe. Profesjonalne firmy, które znają ten temat od podszewki są w stanie zbudować taki obiekt w kilka tygodni. Jak to możliwie? Musimy sobie uświadomić, że budownictwo szkieletowe opiera się na specjalnych konstrukcjach szkieletowych, które produkowane są w specjalistycznym zakładzie, a następnie przewożone na plac budowy. Zadaniem pracowników budowlanych jest umiejętne połączenie poszczególnych szkieletów i wykończenie budynku. W ten sposób oszczędza się czas i nierzadko bardzo duże pieniądze, które później można przeznaczyć na urządzenie naszego domku.

PRECYZYJNE STOSOWANIE KONKRETNYCH NORM

Wydaje się jednak, iż takie postawienie sprawy prowadziłoby do zmiany po­stanowień Ustawy. Taka zaś sytuacja nie może zaistnieć, bowiem wytyczne mają służyć lepszemu I bardziej precyzyjnemu stoso­waniu konkretnych norm prawnych, ale nie mogą tych norm zmieniać. Umożliwienie Skarbowi Państwa wykonywania prawa pierwo­kupu budynków spowodowałoby nadto komplikacje natury praw – nej. Jak już bowiem wskazywano, własność budynków I Innych urządzeń przysługująca użytkownikowi wieczystemu stosownie do przepisu art. 235 § 2 k,c. jest prawem związanym z użytko­waniem i charakteryzuje się tym, że może być przeniesiona lub obciążona tylko wraz z prawem do korzystania z zabudowanej działki gruntu, oddanego w użytkowanie wieczyste

INTERPRETACJA PRZEPISÓW O GOSPODARCE

Taka interpretacja przepisów ustawy o gospodarce tere – nami wzbudziła jednak liczne kontrowersje zarówno w doktry – nie jak i w judykaturze. Znalazło to odbicie w orzecznictwie Sądu Najwyższego. W jednej z uchwał opowiedział się bowiem Sąd Najwyższy przeciwko stosowaniu prawa pierwokupu (wy­kupu), gdy przedmiotem umowy sprzedaży (zamiany, darowizny) jest prawo użytkowania wieczystego^^. Zgadzając się w pełni ze stanowiskiem Sądu Najwyższego należałoby podkreślić pew­ne momenty potwierdzające słuszność cytowanej uchwały. Rozstrzygając tę kwestię należy odwołać się wprost do art. 29 ustawy o gospodarce terenami. Zgodnie z tym przepi­sem prawo pierwokupu zastrzeżone jest na wypadek sprzedaży nieruchomości miejskiej nie stanowiącej własności państwowej.