ZALICZANE DO CZĘŚCI SKŁADOWEJ GRUNTU

Przepis art. 151 k.c. jest wyjątkiem od ogólnej zasady superfi – cies solo cedit. W tym wypadku bowiem bu­dynek zaliczany jest do części składowej gruntu, na którym zasadniczo został postawiony . Stanowi więc własność osoby, która jest właścicielem nieruchomości, na której budynek został wzniesiony. Wykonanie w tej sytuacji prawa pierwokupu zrodziło­by dziwną sytuację prawną. Podmiot uprawniony z tytułu pierwo­kupu stałby się jedynie właścieielem gruntu bez udziału we współwłasności budynku, który na tym gruncie stoi. Ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości ma przede wszystkim służyć prawidłowemu gospodarowaniu gruntami i ma umożliwić uzyskiwanie własności nieruchomości. 

OBOWIĄZEK PRZENIESIENIA WŁASNOŚCI

Dotyczy to przede wszystkim obowiązku przeniesienia własności przewi­dzianego w przepisie art, 231 k.c. oraz art. 151 k.c. Wątpliwości co do charakteru prawnego takiego obowiązku przeniesienia własności występowały już w związku z art. 73 § 2 pr. rzecz, z 1946 r. Dyskusje toczyły się zarówno w odniesieniu do przepisu art. 73 § 2 (odpowiednika obecnego art. 231 k.c.), jak i art. 3 2 pr. rzecz, (odpowiednika obecnego art. 151 k.c.). Brzmienie art. 73 § 2 pr. rzecz, skłaniało do stwierdzenia, iż chodziło w tym przypadku o umowę sprzedaży, bowiem przepis ten mówił o przeniesieniu własności zajętej pod budowę działki za zapłatą zwykłej ceny. Takie ujęcie sprawiało, że przeniesie­nie własności działki następowało w drodze sprzedaży.  

ROZSTRZYGNIĘCIE KWESTII RODZAJU UMOWY

Potwierdzeniem konieczności dokonania ścieśniającej interpretacji przepisu art, 596 k.c. jest regulacja wspo – mnianej instytucji prawa wykupu. Choć jest ona bliska w treści prawu pierwokupu, to jednak zostoła przez ustowodewcę nozwa- na odmiennie. Nadto należy zauważyć, że I w tym wypadku ka- talog umów został ograniczony. Skarbowi Państwa sŁiży wpraw­dzie pierwszeństwo nabycia nieruchomości, jednakże tylko w ra­zie zawarcia umowy zamiany lub darowizny. Rozstrzygnięcie kwestii rodzaju umowy, od której uzależnio­ne jest prawo do skorzystania z pierwokupu, uwydatnia się ze szczególną siłą wówczas, gdy mamy do czynienia z czynnościa­mi prawnymi, które mają wiele wspólnych cech z umową sprze­daży i w praktyce często są z nią nawet utożsamiane.

ZA UZNANIEM UMOWY SPRZEDAŻY

Także w literaturze radzieckiej wypowiadano się za uznaniem umowy sprzedaży jako jedynej czynności prawnej uprawniającej do skorzystania z prawo pier­wokupu. Nieco odmiennie reguluje tę kwestię prawo austriac- kie, bowiem zosedniczo zakazuje rozszerzania prawa pierwoku­pu na inne rodzaje pozbycia się rzeczy (poza sprzedażą). Nie wyklucza jednak innego umownego ukształtowania wamn – ków wykonania pierwokupu (§ 1078 k.c.a. ). Możliwe jest więc w prawie oustriackim ustawowe rozszerzenie przypadków dokonywonio czynności prawnych pozwalających na skorzysta­nie z pierwszeństwa kupna. Obowiązujące w noszym systemie prawnym przepisy o wy­konaniu pierwokupu skłenioją do przyjęcia zasady, iż tylko umowa sprzedaży może stać się przesłanką wykonania prawa pierwokupu.

INNE CZYNNOŚCI PRZYNOSZĄCE WŁASNOŚĆ

Nie ma więc możliwości skorzystania z tego przywileju przy okazji innych czynności przenoszących własność. Nie można wykonać prawa pierwokupu w związku z zawarciem umowy darowizny, zamiany, dożywocia, umowy o przeniesienie własności nieruchomości w celu wykononia zapi- su czy też umowy przenoszącej spodek. Tym  bardziej pier­wokup nie może być wykonany w związku z zawarciem umowy o oddanie terenu w użytkowanie wieczyste . Podobną konstrukcję przesłanek wykonania prawa pierwokupu przyjęły Inne systemy prawne. Prawo niemieckie wyraźnie ogranicza możllwość wykonania pierwokupu tylko do umowy sprzedaży (§ 504 k.c.n. oraz § 307 k.c. NRD).

INICJATYWA NALEŻY DO ZOBOWIĄZANEGO

Inicjatywa w tym względzie należy do zobowiązanego. Do­piero jego wola „wyzwala” prawa i obowiązki płynące ze sto – sunku pierwokupu. Dlatego też ważne jest określenie momentu, w którym zostają spełnione wszystkie przesłanki upoważniające uprawnionego z tytułu pierwokupu do działania w celu wykona­nia przyznanych praw. Podstawowymi przesłankami wykonania prawo pierwokupu są; zawarcie warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości i zawiadomienia uprawnionego o zawarciu takiej umowy. Ustawowe prowo pierwokupu nieruchomości jest przywile­jem przyznanym przez ustowę, z którego możno korzystać w ściśle określonych warunkach. Prawo to zopewnio uprawnione­mu możliwość kupna nieruchomości z pierwszeństwem przed innymi osobami.

OGÓLNE ZASADY WYKONANIA USTAWOWEGO PRAWA PIERWOKUPU NIERUCHOMOŚCI

Prawo pierwokupu nie może być nato­miast wykonane wówczas, gdy nieruchomości rolne są położone na terenach przeznaczonych do użytkowania rolniczego, a tak­że wtedy, gdy brak w ogóle planów zagospodarowania prze – Strzennego terenów, na których położone są nieruchomości użytkowane jako rolne. Warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości obciążonej pierwo­kupem. Stosunek prawny powstający w związku z zastrzeżeniem, czy to w umowie, czy też w ustawie, prawa pierwokupu nie – ruchomości, tak jak każdy Inny stosunek prawny, rodzi prawa i obowiązki dla stron. Specyficzną cechą tego stosunku jest jednak to, iż wynikające z niego prawa i obowiązki zaktywizują się dopiero w momencie powstania określonych warunków, a mianowicie dopiero w chwili zamiaru sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

CHARAKTER NIERUCHOMOŚCI MIEJSKIEJ

Sprzedaż następuje na rzecz osób posiadających kwollflkocje rolnicze wymagane przy nabywaniu państwowych nieruchomości rolnych (art. 32 pkt 2 ustawy o gospodarce terenami). W związku z tym powstaje pytonie, kiedy nieruchomości położone w mieście tracą rolniczy charekter i stają się zwyk­łymi nieruchomościami miejskimi? A ponadto, czy uzależnione to jest tylko od charakteru, w jakim są użytkowane, czy też :h okoliczności? O charakterze nieruchomości miejskiej decydują przede wszystkim  plany zagospodarowania przestrzennego, a dopiero w drugiej kolejności sposób użytkowania gruntów. Użytkowanie niemchomości miejskiej na cele rolnicze wystarcza do zakwalifikowanio jej jako nieruchomości rolnej tylko wtedy, gdy odnoś­nie do terenów, na których są położone te nieruchomości, me ma planów zagospodarowania przestrzennego.

PRECYZYJNE STOSOWANIE KONKRETNYCH NORM

Wydaje się jednak, iż takie postawienie sprawy prowadziłoby do zmiany po­stanowień Ustawy. Taka zaś sytuacja nie może zaistnieć, bowiem wytyczne mają służyć lepszemu I bardziej precyzyjnemu stoso­waniu konkretnych norm prawnych, ale nie mogą tych norm zmieniać. Umożliwienie Skarbowi Państwa wykonywania prawa pierwo­kupu budynków spowodowałoby nadto komplikacje natury praw – nej. Jak już bowiem wskazywano, własność budynków I Innych urządzeń przysługująca użytkownikowi wieczystemu stosownie do przepisu art. 235 § 2 k,c. jest prawem związanym z użytko­waniem i charakteryzuje się tym, że może być przeniesiona lub obciążona tylko wraz z prawem do korzystania z zabudowanej działki gruntu, oddanego w użytkowanie wieczyste

INTERPRETACJA PRZEPISÓW O GOSPODARCE

Taka interpretacja przepisów ustawy o gospodarce tere – nami wzbudziła jednak liczne kontrowersje zarówno w doktry – nie jak i w judykaturze. Znalazło to odbicie w orzecznictwie Sądu Najwyższego. W jednej z uchwał opowiedział się bowiem Sąd Najwyższy przeciwko stosowaniu prawa pierwokupu (wy­kupu), gdy przedmiotem umowy sprzedaży (zamiany, darowizny) jest prawo użytkowania wieczystego^^. Zgadzając się w pełni ze stanowiskiem Sądu Najwyższego należałoby podkreślić pew­ne momenty potwierdzające słuszność cytowanej uchwały. Rozstrzygając tę kwestię należy odwołać się wprost do art. 29 ustawy o gospodarce terenami. Zgodnie z tym przepi­sem prawo pierwokupu zastrzeżone jest na wypadek sprzedaży nieruchomości miejskiej nie stanowiącej własności państwowej.