//////

Ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości

MOŻNA WYRAZIĆ OPINIĘ

Pierwszeństwo kupna może być także zastrzeżone względem kilku nieruchomości łącznie, o ile stanowią one jedną całość ekonomiczną, jaką jest gospodarstwo rolne (art. 1073 k.c.). Generalnie rzecz biorąc można wyrazić opinie, że prze­pisy ustanawiające prawo pierwokupu określają zarazem bliżej, w stosunku do jakiego rodzaju rzeczy nieruchomych prawo to przysługuje. Wymieniają one np. wkład gruntowy, nieruchomość rolną, gospodarstwo rolne lub jego część, albo wskazują, Iż prawo to dotyczy tylko budynków stanowiących odrębną od gruntu własność. Pewne wątpliwości co do przedmiotu prawa pierwokupu pojawiają się na tle ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach.

GDY NIKT NIE PRZYSTĄPI DO LICYTACJI

Właściwie dopiero wówczas, gdy nikt inny nie przystąpi do licytacji . Prawa przejęcia nieruchomości na własność nie można utożsamiać nawet z pierwszeństwem kupna. O pewnym pierwszeństwie nabycia własności rzeczy można mówić jedynie na tle art. 957 i 958 k.p.c., bowiem tylko w pr^rypadkach tam określonych wymienione podmioty mogą wy­przedzić wszystkie inne podmioty. Osoby wymienione w tych przepisach mogą przejąć na własność nieruchomość jeszcze przed przystąpieniem do licytacji, a więc wtedy, gdy osoby trzecie nie mają jeszcze żadnych możliwości nabycia licytowa­nej nieruchomości rolnej. W pozostałych przypadkach uprawnie­ni do przejęcia na własność mogą skorzystać ze ‚swego prawa tylko wtedy, gdy nikt nie przystąpił do przetargu, czyli nie wyraził chęci kupna nieruchomości. 

WYNIK REALIZACJI PRAWA NIEZBYWALNEGO

Nabycie rzeczy jako wynik re­alizacji prawa niezbywalnego, w naszym wypadku prawa pierwo­kupu, spowoduje więc wejście jej do majątku wspólnego. Ma to uzasadnienie również w tym, że najczęściej ceno przedmiotu nabywanego w drodze wykonania prawa pierwokupu jest pokrywena z dochodów wspólnych . Natomiast należałoby przyjąć,Iż nie jest możliwe rozszerzenie małżeńskiej wspólności usta – wowej o uprawnienia płynące z ustawowego prawa pierwokupu (art. 49 § 1 pkt 1 k.r. I op.). Prawo pierwokupu jest jednocześnie prawem niepodzlel – nym, chyba że przepis Inaczej stanowi. Niepodzielność prawa pierwokupu oznacza, że uprawniony może Je wykonać jedynie co do całości przedmiotu objętego tym prawem. 

KOMENTATORZY KODEKSU RODZINNEGO

Komentatorzy kodeksu rodzinnego i opiekuńczego roz­różniają dwa rodzaje praw niezbywalnych, a mianowicie prawa ściśle związane z osobą uprawnioną (np. takie jak prawo użyt­kowania, służebność osobista, prawo do alimentacji) oraz pra­wa zaliczane do niezbywalnych, ale nie związane tak ściśle z osobą, której to prawo przysługuje (np. takie jak prawo odkupu, prawo pierwokupu, czy też wierzytelność, co do której zastrze­żono niezbywalność). Zgodnie z takim rozróżnieniem tę drugą kategorię praw niezbywalnych zaliczają do majątku wspólnego lub odrębnego uzależniając to od całokształtu sytuacji będącej przyczyną powstania takiego prawa. Nie wydaje się, aby ten pogląd był trafny w odniesieniu do prawo pierwokupu. 

INSTYTUCJA PRAWA PIERWOKUPU

Instytucja prawa pierwokupu ma na celu zabezpieczenie nabycia prawa własności przed innymi osobami. Następuje to w drodze określenia obowiązków osoby, która będzie w przy­szłości rzecz sprzedawać, i uprawnień podmiotu, któremu sŁiży prawo pierwokupu. Takie ujęcie obowiązków i uprawnień wska­zuje na obligacyjny charakter więzi łączącej podmioty prawa pierwokupu. Pewne wątpliwości co do charakteru prawnego instytucji pierwokupu wyłoniły się na tle ustawowego prawa pierwokupu.Wysuwano tezo. iż stosunek prawny powstający z mocy ustawowego zastrzeżenia pierwszeństwa kupna należy do ka – tegorii praw rzeczowych. Opierano to twierdzenie na fakcie, że prawo pierwokupu dotyczy rzeczy i trwa tak długo, jak dłu­go istnieje sama rzecz. 

NIEPEWNY PRZYWILEJ

Prawo pierwokupu jest przywilejem niepewnym, bowiem skorzys­tanie z tego prawa będzie możliwe tylko o tyle, o ile w ogóle zaistnieje zespół określonych przesłanek. Należy podkreślić, iż uprawniony z tytuŁi pierwokupu nie ma możliwości przyspie­szenia wykonania swego prawa. Podmiot uprzywilejowany musi czekać, aż zostaną spełnione warunki, które stworzą możliwość egzekwowania uprawnień płynących z prawa pierwokupu. Pew­nego rodzaju odstępstwo od tej zasady istnieje jedynie w przy­padku, gdy Skarb Państwa jest jednym ze współwłaścicieli nie­ruchomości miejskiej. Problem ten szerzej został omówiony w rozdziale piątym. Inaczej jest np. przy prawie odkupu. 

NABYCIE PRAWA WŁASNOŚCI

Nabycie prawa własności w tym wypadku możliwe jest tylko w razie spełnienia się określonych przesła­nek. Podstawową przesłanką jest sprzedaż rzeczy objętych prawem pierwokupu. W większości wypadków mamy do czynie­nia z sytuacjami, w których w chwili powstania prawa pierwo – kupu nie jest jeszcze wiadome, czy strona zobowiązana zechce rozporządzać swoją rzeczą w drodze sprzedaży. Na wszelki wypadek zbywca asekuruje się w ten sposób, że gdyby zamiar sprzedaży rzeczy został zrealizowany, to jemu będzie przysłu­giwało pierwszeństwo kupna tej rzeczy przed Innymi podmiota­mi. Często przywilej pierwszeństwa kupna wynika z ustawy I w takim przypadku możemy powiedzieć, iż niejako ustawodawca asekuruje ściśle określony podmiot w celu ułatwienia mu naby­cia oznaczonej rzeczy z pierwszeństwem przed innymi osobami. 

USTAWA O GOSPODARCE TERENAMI

  1. Ustawa o gospodarce terenami odgrywa tym większą ro­lę w obrocie nieruchomościami miejskimi, że przewiduje również na rzecz Skarbu Państwa prawo wykupu. Prawo wykupu w tym wypadku jest w swej istocie zrównane z prawem pierwokupu, bowiem wykonuje się to prawo zgodnie z normami przewidzia – rrymi dla pierwokupu (art. 35. ustawy o gospodarce terenami). Różnice dotyczą przede wszystkim przesłanek. Prawo pierwoku­pu wykonuje się w razie zawarcia umowy sprzedaży, natomiast prawo wykupu w przypadku takich umów, jak darowizno lub zamiana oraz w związku ze zniesieniem współwłasności nieru­chomości, której współwałścicielem jest Państwo. Biorąc pod uwagę chronologię, na drugim miejscu nale­ży wymienić ustawę z 29 VI 1963 r. o zagospodarowaniu wspól­not gruntowych.

W RAMACH KODEKSU CYWILNEGO

Ustawowe prawo pierwokupu wynika zarówno z przepisów ko­deksu cywilnego, jak i ustaw szczególnych. W ramach kodeksu cywilnego prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa zastrzeżone jest na tle następujących sytuacji;w przypadku licytacyjnej sprzedaży nieruchomości rol­nej dokonywanej w celu zniesienia współwłasności tejże nieru­chomości, gdy żaden ze współwłaścicieli nie odpowiada warun­kom przewidzianym przez przepisy dla otrzymania na własność nieruchomości rolnej (art. 217);w razie licytacyjnej sprzedaży nieruchomości rolnej sta­nowiącej przedmiot spadku, o ile żaden ze spadkobierców nie odpowiada warunkom wymaganym do otrzymania gospodarstwa rolnego (art. 1073);z chwilą licytacyjnej sprzedaży gruntu stanowiącego wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej, jeżeli żaden ze spadkobierców członka- spółdzielni nie odpowiada warunkom przewidzianym do otrzymania na własność tego gruntu 1 o ile nie wykona prawa pierwokupu rolnicza spółdzielnia produkcyjna, której to prawo przysługuje jeszcze przed Skarbem Państwa (art. 1088 § 2).

SPOŁECZNO-GOSPODARCZA FUNKCJA I ŹRÓDŁA USTAWO­WEGO PRAWA PIERWOKUPU

Prawo jako całokształt obowiązujących norm postępowania nie jest tworem stałym i podlega ciągłym modyfikacjom w związ­ku ze zmieniającymi się strukturami społecznymi oraz rozwojem życia gospodarczego. W ścisłej zależności z rozwojem ekono – micznym pozostaje rozbudowa i funkcjonowanie umów cywilno – prawny . Prawo pierwokupu, jako instytucja już uregulowana, wiąże się z rozwojem umów, a także z dynamicznymi zmianami w ży­ciu gospodarczym. Wprowadzenie ustawowego pierwszeństwa kupna jest związane ze wzrostem roli państwa w życiu społecz­no-gospodarczym. W rozwiniętym gospodarczo I zorganizowanym społeczeństwie przestaje być obojętne to, jak się gospodaruje podstawowymi środkami produkcji.